Korisni linkovi:

- Tekst ZAKONA O HIPOTECI

- PRIMERI I OBRASCI

O ZALOŽNOM PRAVU UOPŠTE

Založno pravo je stvarno pravo na osnovu kog njegov titular (založni poverilac) može tražiti namirenje svoga potraživanja iz založene stvari, ako ne bude isplaćeno u roku. Založnim pravom se obezbeđuje određeno potraživanje, ono, po pravilu, zavisi od postojanja tog potraživanja i stoga je akcesorno, zavisno, sporedno i nesamostalno pravo. Dve osnovne vrste založnog prava su: zaloga na pokretnim stvarima - ručna zaloga (pignus) i zaloga na nepokretnim stvarima - hipoteka (hypotheca). Založno pravo po nastanku deli se na: ugovorno založno pravo (npr. po ugovoru o kreditu), zakonsko založno pravo (npr. kod poreskog potraživanja) i sudsko založno pravo (kod sudske zaplene).
Načela založnog prava: 1) načelo akcesornosti - to je stvarno pravo koje zavisi od nekog obligacionog potraživanja, 2) načelo specijalnosti - ima određen predmet i obezbeđuje tačno određeno potraživanje, 3) načelo nedeljivosti - založena stvar obezbeđuje potraživanje dok u celini ne bude isplaćeno, a ako je ta stvar deljiva ne može se manji deo stvari osloboditi zaloge pre preostalog većeg dela, 4) načelo publiciteta - obaveznog upisa u javni regsitar, važi samo za hipoteku.

ZNAČAJ HIPOTEKE

Zakon o hipoteci je jedan od zakona kojim se uspostavlja i garantuje primena klasičnih principa građanskog prava prilagođenih modernim uporednim i međunarodnim iskustvima u oblasti založnog prava, koji su do sada bili zapostavljeni i nedovoljno izgrađeni. Hipoteka je jedan od osnovnih pravnih mehanizama za obezbeđivanje potraživanja, naročito onih nastalih na osnovu zajma, odnosno kredita. Zakon o hipoteci, putem pravnih mehanizama koje ustanovljava,omogućava da građani i privreda Srbije putem kredita, pod povoljnim uslovima, obezbede sredstva za ulaganje ili potrošnju, posebno od strane banaka i drugih finansijskih ustanova, kako na domaćem tako i na međunarodnom tržištu novca. Tim zakonom unapređuje se pravni ambijent i privredna klima u zemlji, što će stimulativno delovati na uvećanje domaćih i stranih ulaganja u svim oblastima privrednog i društvenog života.
Hipotekarnim kreditom omogućuje se ne samo obezbeđivanje sredstava za ulaganje i potrošnju, na osnovu nepokretnosti koja je već u svojini građana ili preduzeća, već se bitno utiče na ubrzanje stambene i privredne izgradnje, posebno imajući u vidu hipoteku na objektima u izgradnji.
Cilj hipoteke je da se obezbedi garancija naplate potraživanja iz hipotekovane nepokretnosti u slučaju da dužnik, o dospelosti tog potraživanja, ne izmiri svoje obaveze prema hipotekarnom poveriocu. Ovakvom garancijom, odnosno obezbeđenjem, postižu se i drugi ciljevi: snižavanja cene novca, odnosno niže kamatne stope i niže cene osiguranja kredita, čime se postiže ubrzavanje i uvećanje domaćih i stranih ulaganja.
Zakon o hipoteci ustanovljava režim hipoteke u skladu sa zahtevima savremene privrede i finansija i potreba Republike Srbije. U tom smislu, Zakon ustanovljava garanciju naplate potraživanja, odnosno zaštitu i obezbeđenje poverioca (najčešće banke), na veoma brz i siguran način, u sumarnoj vansudskoj ili skraćenoj sudskoj proceduri i uz potrebnu zaštitu kako dužnika, tako i vlasnika hipotekovane nepokretnosti, bez suvišnog administriranja i mešanja državnih organa u sam postupak.
Zakon o hipoteci uređuje hipoteku (pojam, nastanak, prava i obaveze, namirenje i prestanak hipoteke) i ujedno ustanovljava centralnu evidenciju hipoteka. On sadrži sedam delova, koji obuhvataju 65 članova.

I. OSNOVNI POJMOVI O HIPOTECI
(čl.1-7)

Pojam hipoteke. Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašćuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, zahteva naplatu potraživanja obezbeđenog hipotekom pre običnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca, bez obzira u čijoj svojini se nepokretnost nalazi. Upisana hipoteka prati nepokretnost i u slučaju njene prodaje, tako da novi vlasnik stiče nepokretnost pod ovim stvarnopravnim opterećenjem, što poveriocu daje veliku sigurnost za naplatu potraživanja iz vrednosti založene nepokretnosti. S druge strane, to što vlasnik hipotekovanog dobra (dužnik ili treće lice) ne prenosi založeno dobro u državinu hipotekarnog poverioca, ostavlja mu mogućnost da iskorišćava to dobro (posebno kad je dužnik istovremeno i vlasnik) i omogućava mu brže otplaćivanje duga.
Predmet hipoteke je uvek nepokretnost. To znači da se hipoteka može zasnovati na *zemljištu (poljoprivredno zemljište, šume, šumsko zemljište, neizgrađeno i izgrađeno građevinsko zemljište), na *građevinskim objektima trajnog karaktera, kao što su: zgrade, stanovi kao posebni delovi zgrade, porodične stambene zgrade, kuće za stanovanje zemljoradnika, vile, vikendice i druge zgrade za odmor i oporavak, lokali i poslovne prostorije, odmarališta, stanovi i drugi objekti društvenog standarda, ekonomske zgrade (fabričke i pomoćne zgrade i druge poslovne prostorije, magacini, skladišta i ostali prateći objekti, ugrađena oprema, proizvodne hale i dr.), privredne zgrade zemljoradnika, garaže, drugi građevinski objekti i sve druge nepokretnosti upisane u javne knjige koje su vlasništvo dužnika ili trećeg lica, i koje su u prometu. Zakon o hipoteci, precizira da predmet hipoteke može biti i deo nepokretnosti, susvojinski udeo u nepokretnoj stvari, pravo građenja, kao i pravo preče gradnje. Hipoteka se može konstituisati i na objektu u izgradnji za koji je izdata pravnosnažna građevinska dozvola. Ovo poslednje omogućava da se hipotekarni kredit obezbedi na osnovu ne samo postojeće nego i buduće nepokretnosti. Cilj je da se i onima koji nemaju nepokretnost omogući obezbeđivanje hipotekarnog kredita zalaganjem baš te nepokretnosti radi čije se izgradnje kredit traži, a to može biti kako stambeni, tako i kredit za izgradnju u privredi. Hipoteka obuhvata sve sastavne delove nepokretnosti, po pravilu i neodvojene prirodne plodove, pripatke nepokretnosti, kao i sva naknadna poboljšanja i povećanja vrednosti (tzv. ekstenzivnost hipoteke).
Principi hipotekarnog prava. Predmet hipoteke uvek mora biti određen i nije moguća generalna hipoteka na celokupnoj nepokretnoj imovini jednog lica. Isto tako, hipoteka "pokriva" tačno određeni iznos potraživanja koji se upisuje zajedno sa hipotekom.

Zajednička hipoteka postoji kada se, radi obezbeđenja jednog potraživanja, hipotekom optereti više nepokretnosti, bez obzira da li pripadaju istom ili različitim vlasnicima, a naplata je, po izboru poverioca, moguća iz vrednosti jedne ili više nepokretnosti.

Hipoteku na idealnom delu nepokretne stvari u susvojini vlasnik idealnog dela zasniva bez saglasnosti ostalih suvlasnika, osim ako se hipoteka zasniva na idealnom delu objekta u izgradnji, kada je potrebna saglasnost svih suvlasnika. Kod namirenja, ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine.

Hipoteka na nepokretnoj stvari u zajedničkoj svojini zasniva se samo na celoj nepokretnoj stvari i uz saglasnost svih zajedničara. Kod namirenja, zajedničari imaju pravo preče kupovine.

Potraživanje koje može biti obezbeđeno hipotekom - svako potraživanje, uključujući i buduće ili uslovno potraživanje, kao i potraživanje izraženo u stranoj valuti. Potraživanje obuhvata glavno potraživanje, kamatu i troškove naplate.

II. NASTANAK HIPOTEKE
(čl. 8-15)

Hipoteka nastaje upisom u nadležni registar nepokretnosti, na osnovu: a) ugovora o hipoteci ili sudskog poravnanja (ugovorna hipoteka); b) založne izjave (jednostrana hipoteka); c) zakona (zakonska hipoteka); d) sudske odluke (sudska hipoteka). Ne može nastati hipoteka na nepokretnostima ako se ona ne upiše u javne knjige, čime postaje dostupna i vidljiva svim trećim licima (princip publiciteta kod hipoteke).

Hipoteka se upisuje i odnosi na celu nepokretnost (npr. na ceo stan, zgradu, lokal), ali može da se zasnuje i na suvlasničkom delu nepokretnosti (npr. na polovini ili trećini zgrade, na katastarskoj parceli), kao i na nepokretnostima koje su u zajedničkom vlasništvu dva ili više lica (npr. supružnika ili naslednika do deobe).

Pravila o ugovornoj hipoteci, koja je najčešća u praksi, shodno se primenjuju na jednostranu, zakonsku i sudsku hipoteku, osim ako je zakonom drukčije propisano.

UGOVORNA HIPOTEKA (UGOVOR O HIPOTECI)

Ugovor o hipoteci je ugovor između vlasnika nepokretnosti i poverioca kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje, ako dug ne bude isplaćen o dospelosti, da poverilac naplati svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti, na način propisan zakonom. Ugovor o hipoteci može da bude samostalan ili deo ugovora o zajmu, kreditu ili drugog ugovora koji uređuje potraživanje.

Forma. Ugovor o hipoteci zaključuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim u sudu ili kod drugog zakonom ovlašćenog organa za overu potpisa na aktima o prometu nepokretnosti.

Sadržina. Ugovor o hipoteci, da bi se na osnovu njega mogao sprovesti postupak vansudskog namirenja po Zakonu o hipoteci, treba da sadrži:

1) odredbe o identifikaciji ugovornih strana - ime i prezime, prebivalište ili boravište, odnosno poslovno ime i sedište poverioca, zalogodavca, kao i dužnika, ako su to različita lica;
2) podatke o potraživanju - precizne podatke o potraživanju koje se obezbeđuje, valuti obračuna i valuti plaćanja, iznosu pojedinih rata i vremenu njihove dospelosti i mestu i načinu plaćanja, odnosno podatke o glavnom potraživanju, kamatnoj stopi ili drugim elementima na osnovu kojih se može odrediti visina kamate, mestu i načinu plaćanja kamate, kao i iznosu drugih sporednih davanja ako su ugovorena, rokovima dospevanja potraživanja, odnosno načinu na koji se određuje dospelost, ako rok nije određen;
3) podatke o nepokretnosti - o hipotekovanoj nepokretnosti, odnosno nepokretnostima, uključujući i dokaz o vlasništvu, odnosno o drugom pravu iz člana 3. ovog zakona, uključujući i podatke o plodovima i pripacima uz nepokretnost;
4) izjavu vlasnika da pristaje na upis hipoteke (clausula intabulandi) - bezuslovnu izjavu vlasnika (zalogodavca) da pristaje da poverilac upiše hipoteku na njegovoj nepokretnosti;
5) izjavu vlasnika/zalogodavca da pristaje na vansudsku naplatu - izričitu odredbu, odnosno izjavu vlasnika kojom on neopozivo ovlašćuje poverioca, ako dug ne bude plaćen o dospelosti, da poverilac može da naplati potraživanje iz cene dobijene prodajom u skladu sa vansudskim postupkom prodaje utvrđenim Zakonom o hipoteci, bez podnošenja tužbe sudu, kao i saglasnost vlasnika da nepokretnost prinudnim putem bude ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji;
6) izričitu odredbu, odnosno izjavu vlasnika da je upozoren o posledicama neizmirenja duga o dospelosti te da, svestan tih posledica, pristaje na mogućnost izvršenja ugovora o hipoteci prodajom njegove nepokretnosti u skladu sa zakonskim odredbama o vansudskom postupku namirenja, bez prava na vođenje parnice, kao i na mogućnost da njegova nepokretnost, ako je ne preda dobrovoljno, prinudnim putem bude ispražnjena i predata kupcu u posed u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji;
7) jasno naznačenu odredbu, odnosno izjavu vlasnika da je saglasan da poverilac ima pravo pristupa nepokretnosti, uključujući i ulazak u nepokretnost bez obzira ko se u njoj nalazi (vlasnik, zakupac i dr.), radi kontrole održavanja ili iz drugih opravdanih razloga, da će mu omogućiti pristup hipotekovanoj nepokretnosti (ulazak u stan i sl.), kao i da će sarađivati sa poveriocem u postupku prodaje;
8) izričitu izjavu trećeg lica, ako takvo lice postoji, koje ima neposrednu državinu, a nije vlasnik hipotekovane nepokretnosti (zakupac i dr.), da je svesno posledica do kojih ugovor o hipoteci može dovesti, uključujući i iseljenje iz nepokretnosti i gubljenja državine na njoj, kao i da je saglasno sa pravima i obavezama iz tačke 3. ovog stava.

Hipoteka koja sadrži sve elemente pod tač. 1) - 8) smatra se po Zakonu o hipoteci "izvršnom ispravom" i upisuje se u registre nepokretnosti kao "izvršna vansudska hipoteka", a vansudski postupak namirenja se sprovodi u skladu sa odredbama Zakona o hipoteci Ukoliko ugovor o hipoteci, odnosno založna izjava sadrži samo tač 1) - 4), bez gorenavedenih tač. 5) - 8), ugovor o hipoteci, odnosno založna izjava nemaju svojstvo izvršne isprave pa se namirenje ne može sprovesti po odredbama o vansudskom namirenju iz Zakona o hipoteci, već po odredbama Zakona o izvršnom postupku.
.
Ništave odredbe ugovora o hipoteci: 1) odredba da poverilac može da proda hipotekarnu nepokretnost ako dug ne bude isplaćen o dospelosti, osim u slučaju iz čl. 34-36. zakona o hipoteci, 2) odredba da nepokretnost, u slučaju neisplate duga, po neodređenoj ili unapred određenoj ceni prelazi u svojinu poverioca ili trećeg lica (lex commissoria), 3) odredba da poverilac ima pravo da upotrebljava predmet hipoteke, odnosno da pribira plodove koje daje predmet hipoteke, jer to pravo i dalje zadržava vlasnik ili lice koje on ovlasti, 4) odredba da vlasnik ne može da otuđi predmet hipoteke ili da ga optereti hipotekom u korist docnijeg poverioca, jer vlasnik i dalje slobodno može raspolagati nekretninom, pa je i prodati (u kom slučaju novi vlasnik stiče stvar sa hipotekom) ili je opteretiti novom hipotekom (novi hipotekarni poverilac je po rangu naplativosti slabiji od prethodnog).

Upis hipoteke u katastar nepokretnosti vrši se na zahtev vlasnika nepokretnosti, dužnika ili poverioca, na način opisan u članu 11. Zakona.

JEDNOSTRANA HIPOTEKA (ZALOŽNA IZJAVA)

Jednostrana hipoteka, za razliku od dvostrane hipoteke koju ugovaraju vlasnik nepokretnosti i poverilac potraživanja, nastaje na osnovu založne (hipotekarne) izjave - isprave sačinjene od strane vlasnika, kojom se vlasnik jednostrano obavezuje i saglašava, da poverilac može, ukoliko dug ne bude isplaćen o dospelosti, naplatiti svoje obezbeđeno potraživanje iz vrednosti njegove nepokretnosti, na način propisan zakonom. Založna izjava po formi i sadržini odgovara ugovoru o hipoteci, s tim što je potpisuje jedno lice i svoj potpis overava u sudu ili kod notara.

IZVRŠNA ISPRAVA

Pod izvršnom ispravom, po Zakonu o hipoteci, smatra se ugovor o hipoteci, kao i založna izjava (jednostrana hipoteka), koji sadrže sve zakonom predviđene odredbe, gore navedene pod tač. 1) - 8) kod izlaganja ugovorne hipoteke.

III. PRAVA I OBAVEZE POVODOM HIPOTEKE
(čl.16-23)

PRAVA I OBAVEZE VLASNIKA

Ove odredbe imaju za cilj da vlasniku omoguće nesmetano vršenje prava koje ima na predmetu hipoteke, u granicama u kojima se ne narušava mogućnost namirenja iz tog predmeta.

Prava. Vlasnik i posle nastanka hipoteke ima pravo: 1) da drži predmet hipoteke; 2) da upotrebljava predmet hipoteke prema uobičajenoj nameni; 3) da pribira plodove, prirodne ili građanske, koje predmet hipoteke daje; 4) da otuđi predmet hipoteke i prenese pravo na pribavioca, u kom slučaju se ne menja ništa u dužnikovoj obavezi i u obezbeđenom potraživanju.

Obaveze. Vlasnik, ali i zakupac i svaki drugi neposredni držalac nepokretnosti: 1) ne sme fizički menjati predmet hipoteke (pregrađivanje, dogradnja, rušenje, spajanje, deoba, i dr.) bez pismene saglasnosti poverioca, koju poverilac ne može odbiti da izda bez opravdanog razloga; 2) dužan je da predmet hipoteke čuva i održava kao dobar domaćin, odnosno dobar privrednik, da ne bi svojim postupcima ili propustima umanjio vrednost nepokretnosti; 3) dužan je osigurati predmet hipoteke od svih uobičajenih rizika pre zaključenja ugovora o hipoteci; 3) dužan je da sarađuje sa poveriocem u postupku prodaje, a naročito da omogući pristup predmetu hipoteke (ulazak u stan i sl.), ako je hipoteka zasnovana na osnovu izvršnog ugovora ili izvršne založne izjave ili ako je takvo pravo izričito utvrđeno u ugovoru o hipoteci, odnosno založnoj izjavi.

PRAVA I OBAVEZE POVERIOCA

Poverilac ima pravo da zahteva da mu dužnik pruži dodatno obezbeđenje sličnog stepena sigurnosti kao što je hipoteka, a ako takvo obezbeđenje ne dobije da zahteva naplatu celog potraživanja iz vrednosti nepokretnosti bez odlaganja, i to u slučejavima: 1) ako zbog ponašanja, odnosno radnji vlasnika, odnosno neposrednog držaoca, dođe do smanjenja vrednosti predmeta hipoteke , ili 2) ako zbog radnji koje vlasnik namerava da preduzme preti opasnost od smanjenja vrednosti predmeta hipoteke.

Poverilac, takođe, ima pravo da zahteva da sud svojom odlukom naredi vlasniku, odnosno neposrednom držaocu, da prestane sa određenim ponašanjem, ako je zbog takvog ponašanja vrednost predmeta hipoteke smanjena ili preti opasnost da bude smanjena, kao i da sud odlukom dozvoli poveriocu preduzimanje potrebnih mera.

Hipotekarni poverilac može, ako okolnosti ne trpe odlaganje, da sam preduzme potrebne mere i pre nego što dobije dozvolu od suda, ako je hipoteka zasnovana na izvršnoj ispravi koja sadrži elemente predviđene Zakonom o hipoteci.
Poverilac, u svakom slučaju, ima pravo da zahteva da sud obaveže vlasnika da plati naknadu za učinjene troškove, koji uživaju prvenstvo u naplati u odnosu na sve upisane terete.

PRENOS POJEDINIH PRAVA I OBAVEZA

Prenos hipoteke moguć je kroz ustupanje hipotekovanog potraživanja, konstituisanjem nadhipoteke, preuzimanjem duga i otuđenjem dela nepokretnosti.

Ustupanje potraživanja. Potraživanje obezbeđeno hipotekom može da se ustupi na osnovu ugovora između poverioca potraživanja i lica kome se potraživanje ustupa (samo zajedno sa prenosom potraživanja - akcesornost hipoteke). Ugovor o ustupanju potraživanja i s njim zajedno prenosu hipoteke: 1) mora biti zaključen u pismenoj formi, sa potpisima overenim od strane suda, odnosno notara, 2) prenosi hipoteku na lice kome se potraživanje ustupa i 3) proizvodi dejstvo prema trećim licima na osnovu upisa u registar nepokretnosti.

Ugovaranje nadhipoteke. Potraživanje obezbeđeno hipotekom može se založiti na osnovu ugovora između hipotekarnog poverioca i nadhipotekarnog poverioca. Taj ugovor: 1) zaključuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim od strane suda, odnosno notara; 2) sadrži izričitu i bezuslovnu izjavu poverioca da se nadhipotekarni poverilac može upisati u tom svojstvu u registar nepokretnosti; 3) proizvodi pravno dejstvo prema dužniku od dana kada mu stigne pismeno obaveštenje o zalaganju potraživanja, od kada dužnik obavezu može ispuniti samo prema nadhipotekarnom poveriocu ili po njegovom pismenom nalogu; 4) proizvodi pravno dejstvo prema trećim licima od dana upisa u registar nepokretnosti.
Preuzimanje duga. Dug prema hipotekarnom poveriocu može da se prenese ugovorom o preuzimanju duga obezbeđenog hipotekom između vlasnika i pribavioca predmeta hipoteke, odnosno ugovorom između vlasnika, pribavioca predmeta hipoteke i dužnika ako vlasnik nije hipotekarni dužnik. Taj ugovor: 1) zaključuje se prilikom otuđenja predmeta hipoteke, u vidu posebnog ugovora ili u vidu posebne klauzule u ugovoru o otuđenju predmeta hipoteke; 2) proizvodi pravna dejstva ako poverilac da svoj pristanak u pismenom obliku.

Otuđenje nepokretnosti. Ako vlasnik, uz saglasnost poverioca, izvrši deobu ili spajanje predmeta hipoteke sa drugom nepokretnošću, hipoteka se po službenoj dužnosti upisuje na tim nepokretnostima, i svaka hipoteka obezbeđuje celokupno potraživanje, osim ako je drugačije ugovoreno sa poveriocem. Ovo je posledica načela nedeljivosti hipoteke.

IV. NAMIRENjE POTRAŽIVANJA
(čl.24-42)

OPŠTA PRAVILA

Hipotekarni poverilac može, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, da namiri svoje potraživanje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, bez obzira u čijoj svojini ili državini se ona nalazi u tom trenutku. Namirenje u tom slučaju sprovodi se u skladu sa Zakonom o hipoteci, odnosno zakonom kojim se uređuje izvršni postupak, kao i zakonom koji uređuje prinudnu naplatu poreskih potraživanja na nepokretnostima.

U slučaju obične hipoteke namirenje se vrši u skladu sa opštim odredbama Zakona o hipoteci i odredbama Zakona o izvršnom postupku, dok se na namirenje hipoteke sačinjene u formi verodostojne ili izvršne isprave primenjuju pravila vansudskog namirenja iz Zakona o hipoteci (čl.29-38).

Izbor namirenja. Hipotekarni poverilac može da izabere iz kog dela imovine dužnika će se namiriti, što omogućava da se, ako dužnik ima i drugu imovinu, namirenje ne izvrši iz nepokretnosti. On može zahtevati da svoje dospelo potraživanje namiri: 1. najpre iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, a zatim iz ostale imovine dužnika; 2. istovremeno iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i iz dužnikove imovine; ili 3. najpre iz dužnikove imovine, pa tek potom iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti.

Zastarelost potraživanja. Hipotekarni poverilac može da se namiri iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i posle zastarelosti obezbeđenog potraživanja.To se odnosi samo na glavni dug, a ne i na kamate i druga povremena davanja.
Namirenje naknadnim ugovorom poverioca i vlasnika. Hipotekarni poverilac može se, nakon dospeća obezbeđenog potraživanja, namiriti i sticanjem prava na predmetu nepokretnosti, na osnovu naknadnog ugovora sa vlasnikom hipotekovane nepokretnosti. Naknadnim ugovorom, koji se zaključuje po dospelosti u pismenoj formi, sa potpisima overenim u sudu ili kod notara, može se ugovoriti: 1) delimični ili potpuni prenos prava svojine, odnosno drugog stvarnog prava na predmetu hipoteke, na poverioca, umesto ispunjenja duga; 2) svaki drugi posao kojim se postiže brisanje hipoteke sa nepokretnosti.

Lična subrogacija. Ukoliko hipotekarni dug isplati lice koje nije stvarni dužnik, ono putem lične subrogacije stupa na mesto hipotekarnog poverioca prema stvarnom dužniku i trećim licima, te se shodno tome može namiriti iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti.

VANSUDSKI POSTUPAK NAMIRENjA

Prva opomena - upozorenje o docnji. Odredbama o vanusudskom namirenju garantuje se brzo namirenje potraživanja i zaštita prava kako poverioca tako i dužnika. Ako dužnik ne plati dug po dospelosti, hipotekarni poverilac iz verodostojne isprave ili izvršne isprave, poslaće opomenu sa detaljno utvrđenim sadržajem, u pismenoj formi, istovremeno dužniku i vlasniku predmeta hipoteke (ako su različita lica), čime se pokreće postupak vansudskog namirenja po ovom zakonu. Ta prva opomena treba da sadrži: 1) podatke o ugovoru o hipoteci i o hipotekovanoj nepokretnosti; 2) opis povrede ugovora o hipoteci; 3) radnje koje dužnik mora da preduzme da bi isplatio dug i izbegao prodaju nepokretnosti; 4) rok u kome dužnik mora da isplati dug da bi izbegao prodaju nepokretnosti; 5) opomenu da ukoliko dužnik ne preduzme te radnje i time isplati dug, poverilac će potraživati celokupan iznos potraživanja i prodajom hipotekovane nepokretnosti izgubiti državinu na nepokretnosti; 6) ime i neophodne podatke o predstavniku poverioca kome se dužnik može obratiti za dobijanje više informacija; 7) druge informacije za koje poverilac smatra da su od značaja.

Druga opomena - upozorenje o prodaji. Ako u roku od 30 dana dužnik ipak ne plati dug, poverilac dužniku i vlasniku šalje opomenu o prodaji nepokretnosti, sa istim sadržajem, kao kod prve opomene, uz dodatno: 1) obaveštenje da je celokupan dug dospeo na naplatu; 2) navođenje iznosa duga koji je dospeo na naplatu i 3) obaveštenje o izboru načina prodaje nepokretnosti;

Zabeležba hipotekarne prodaje. Time poverilac započinje postupak prodaje nepokretnosti, koju mora zabeležiti u registru nepokretnosti, podnoseći uz zahtev: a) kopiju ugovora o hipoteci, b) izjavu da dužnik do tog dana nije ispunio dug, c) kopiju opomene o prodaji nepokretnosti, d) dokaze da su obe opomene poslane dužniku i vlasniku nepokretnosti. Registar nepokretnosti će u roku od 7 dana od dana prijema zahteva izvršiti zabeležbu hipotekarne prodaje u korist poverioca i dostaviti poveriocu, dužniku i vlasniku nepokretnosti rešenje o zabeležbi.
Zabeležba hipotekarne prodaje i rešenje hipotekarne prodaje sadrži: 1) izričito ovlašćenje da hipotekarni poverilac, kada rešenje postane pravosnažno, ali ne pre isteka roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može kao hipotekarni poverilac u svoje ime prodati nepokretnost, u skladu sa odredbama ovog zakona; 2)zabranu prodaje hipotekovane nepokretnosti od strane vlasnika.

Pravo žalbe. Vlasnik, dužnik i poverilac imaju pravo žalbe nadležnom organu na rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje u roku od 15 dana od dana prijema rešenja. Nadležni organ mora u roku od 15 dana od dana podnošenja žalbe doneti drugostepeno rešenje koje je konačno i izvršno i protiv njega nije dozvoljena tužba ili pravni lek. Žalba će biti uvažena ako dužnik ili vlasnik dostavi registru nepokretnosti nesporne pismene dokaze: (1) da potraživanje ne postoji; (2) da hipoteka ne postoji (3) da potraživanje nije dospelo za naplatu (4) da je dug isplaćen.
Sastanak sa poveriocem. Dužnik, odnosno vlasnik nepokretnosti može, u roku od 10 dana od dana dobijanja opomene o prodaji nepokretnosti, zatražiti sastanak sa poveriocem odnosno njegovim predstavnikom, koji je u obavezi da ga primi u svojim prostorijama u toku radnog vremena.

Slanje pismena. Svako pismeno poverioca smatra se primljenim danom slanja preporučenom poštom na adresu dužnika, vlasnika ili hipotekovane nepokretnosti, čime se bitno ubrzava postupak namirenja vansudskom prodajom i dužnik onemogućava da izbegavanjem prijema pismena odloži namirenje.

Pravo prodaje. Ukoliko dužnik ne isplati dug do dana pravosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a od dana izdavanja tog rešenja prođe rok od 30 dana, poverilac stiče pravo da pristupi prodaji hipotekovane nepokretnosti putem aukcijske prodaje ili neposredne pogodbe (izbor jednog načina prodaje ne isključuje mogućnost primene drugog načina prodaje, ako nepokretnost ostane neprodata). Pre prodaje, on treba da utvrdi orijentacionu tržišnu vrednost nepokretnosti angažovanjem ovlašćenog sudskog veštaka. Na vrednost hipoteke utiču: vrsta i starost objekta, namena nepokretnosti i lokacija, vrsta građevinskog materijala od koga je objekat sagrađen, opremljenost objekta instalacijama, udaljenost od javnih puteva, vodovoda, električne mreže, telefona i dr.

Aukcijsku prodaju nepokretnosti poverilac može sam organizovati ili je može poveriti licu koje se time profesionalno bavi. Oglas o održavanju aukcijske prodaje mora biti na vidan način objavljen u dnevnom listu za region u kome se nalazi hipotekovana nepokretnost i to najmanje 45 dana pre zakazane prodaje, i treba da sadrži: 1) opis nepokretnosti; 2) ime i prezime, odnosno naziv poverioca; 3) podatke kako kontaktirati poverioca; 4) početnu cenu na aukciji; 5) vreme i mesto aukcije; 6) druge informacije za koje poverilac smatra da su od značaja.

Poverilac će istovremeno poslati dužniku, vlasniku nepokretnosti, odnosno trećim licima koja imaju prava na hipotekovanoj nepokretnosti obaveštenje o oglasu koje sadrži:1) sve elemente oglasa; 2) izjavu u kom roku se može isplatiti celokupan dug da bi se izbegla prodaja.

Početna cena na prvoj aukciji ne može biti niža od 75% procenjene vrednosti. Ako prva aukcija ne uspe, početna cena na drugoj aukciji ne može biti niža od 60% od procenjene vrednosti. Izuzetno, poverilac i vlasnik, odnosno dužnik mogu, prilikom organizovanja aukcijske prodaje, u pismenom obliku ugovoriti da se nepokretnost može prodati i po nižoj ceni od 75% procenjene vrednosti, odnosno od 60% procenjene vrednosti.

Na aukciji može učestvovati i poverilac dajući sopstvenu ponudu.

Prodaja neposrednom pogodbom. Na osnovu pravnosnažnog rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a po isteku roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, poverilac može u svoje ime prodati nepokretnost neposrednom pogodbom, po ceni koja je približna uobičajenoj tržišnoj ceni u vreme prodaje.

Ukoliko se prodaja vrši preko advokata ili preko agencija za promet nepokretnosti, uobičajeni honorar, odnosno provizija mogu biti uključeni u prodajnu cenu.

Najkasnije u roku od 15 dana pre zaključenja ugovora o prodaji nepokretnosti, poverilac će o prodaji obavestiti dužnika, vlasnika nepokretnosti i lica koja imaju druga prava na nepokretnosti, obaveštenjem koje sadrži: 1) iznos celokupnog potraživanja; 2) procenjenu vrednost nepokretnosti; 3) bitne elemente ugovora o prodaji nepokretnosti; 4) datum za kada se predviđa zaljučenje ugovora o kupoprodaji; 5) način na koji će se sredstva dobijena od prodaje raspodeliti; 6) datum kada nepokretnost mora biti iseljena i ispražnjena; 7) izjavu u kom roku može da se ispuni celokupna obaveza, da bi se izbegla prodaja nepokretnosti.

Asistencija policije u slučaju ometanja vansudskog namirenja. U toku vansudskog postupka namirenja, nadležni organ unutrašnjih poslova dužan je da bez odlaganja hipotekarnom poveriocu, odnosno njegovom zastupniku, pruži svu pomoć neophodnu za sprovođenje postupka namirenja, u slučaju da vlasnik, odnosno drugi držalac nepokretnosti u postupku njene prodaje ne dozvoljava pristup nepokretnosti, odnosno odbija da se dobrovoljno iseli iz nepokretnosti, u roku od 15 dana od dana zaključenja ugovora o prodaji.

Namirenje iz prodajne cene. U slučaju da cena ostvarena na aukcijskoj prodaji ili neposrednom pogodbom ne namiruje celokupno potraživanje poverioca, dužnik ostaje dužan poveriocu preostali dug u iznosu razlike između celokupnog potraživanja i ostvarene cene. Ako se hipotekarni poverilac namiri sticanjem prava svojine na hipotekovanoj nepokretnosti, smatra se da je potraživanje namireno u trenutku sticanja prava svojine. Ako cena hipotekovane nepokretnosti, dobijena na aukcijskoj prodaji ili neposrednom nagodbom, prevazilazi visinu potraživanja, hipotekarni poverilac dužan je da hipotekarnom dužniku isplati tu razliku.

NAMIRENJE KAD JE PREDMET HIPOTEKE OBJEKAT U IZGRADNJI

Ako je predmet hipoteke objekat u izgradnji, njegova prodaja radi namirenja vrši se ustupanjem prava gradnje utvrđenog pravnosnažnim odobrenjem za gradnju, uz naknadu, i prodajom stvari koje su ugrađene u objekat u izgradnji. Organ koji je izdao odobrenje za gradnju, na zahtev kupca objekta u izgradnji, izdaće bez odlaganja kupcu istovetno odobrenje za gradnju na njegovo ime i poništiti staro odobrenje za gradnju. Kupac, u tom slučaju, po samom zakonu stupa u sva prava i obaveze prodavca po osnovu odobrenja i pre izdavanja odobrenja kupcu.

REDOSLED NAMIRENJA

Rang poverilaca kod namirenja. Kad je jedan predmet hipoteke založen nekolicini hipotekarnih poverilaca, redosled po kome se isplaćuju njihova potraživanja iz cene dobijene prodajom predmeta hipoteke određuje se prema danu, času i minutu nastanka hipoteke, računajući od momenta prve upisane hipoteke. Važi princip "prvi u vremenu, jači u pravu ("prior tempore potior iure").

Redosled namirenja potraživanja. Nkon vansudske prodaje, poverilac će, u roku od sedam dana od dana naplate prodajne cene nepokretnosti, sledećim redom namiriti: 1) troškove prodaje, uključujući troškove i honorare trećih lica; 2) potraživanje hipotekarnog poverioca; 3) potraživanje hipotekarnog poverioca nižeg reda ili drugog poverioca sa jednakim redom obezbeđenja; 4) preostali iznos pripada dužniku. Poverilac je dužan da u roku od sedam dana nakon raspodele sredstava, dužniku i svim trećim licima koja imaju prava na nepokretnosti, dostaviti konačni obračun raspodele sredstava.

Stečaj. Ako je predmet hipoteke u stečajnom postupku, poverilac ima pravo da razlučnom tužbom traži zasebno namirenje iz vrednosti nepokretnosti.

V. PRESTANAK HIPOTEKE
(čl.43-56)

Ispis hipoteke iz registra. Hipoteka prestaje ispisom iz registra nepokretnosti u koji je bila upisana, na zahtev dužnika, vlasnika ili poverioca, kad obezbeđeno potraživanje prestane na način dozvoljen zakonom
Ispis hipoteke na zahtev vlasnika, vrši se samo ako je dug isplaćen u potpunosti. Zahtev mora da sadrži: 1) pismenu izjavu hipotekarnog poverioca da pristaje na ispis hipoteke; ili 2) pravnosnažnu sudsku odluku kojom se utvrđuje da je potraživanje hipotekarnog poverioca prestalo.

Poverilac je dužan da dozvoli brisanje hipoteke ukoliko mu je potraživanje u celosti isplaćeno. Poverilac je dužan da izda dužniku i vlasniku hipotekovane nepokretnosti potvrdu o izmirenom dugu, bez odlaganja, nakon izmirenja duga, i da mu da saglasnost za brisanje hipoteke.

Prestanak usled propasti nepokretnosti. Hipoteka prestaje i kad predmet propadne u celosti (vlasnik može da zahteva ispis hipoteke), ali se ponovo uspostavlja ako vlasnik obnovi predmet, a ponovni upis vrši se po samom zakonu. Hipoteka se svodi na preostali deo ako predmet delimično propadne, a ispravka upisa vrši se po samom zakonu. U slučaju propasti ili delimične propasti predmeta hipoteke, hipotekarni poverilac, po samom zakonu, stiče založno pravo na potraživanju naknade iz osiguranja, odnosno na isplaćenoj naknadi.

Prestanak usled opšteg interesa. Hipoteka prestaje i kad, u cilju zadovoljenja opšteg interesa (eksproprijacija i sl.), a u skladu sa zakonom i na osnovu odluke nadležnog organa, pravo vlasnika na predmetu hipoteke pređe na treće lice. U tom slučaju ispis se vrši na zahtev novog vlasnika nepokretnosti, a hipotekarni poverilac stiče založno pravo na potraživanju naknade, odnosno na isplaćenoj naknadi, odnosno upisuje hipoteku na nepokretnosti koja je predata u svojinu vlasniku umesto oduzete nepokretnosti u opštem interesu.

Prestanak u slučaju sudske prodaje. Hipoteka prestaje i kad je izvršena sudska javna prodaja predmeta. U tom slučaju, ispis se vrši na osnovu pravnosnažne sudske odluke o namirenju hipotekarnih poverilaca.

Prestanak u slučaju vansudske prodaje. Hipoteka prestaje i kad je, na osnovu verodostojne isprave ili izvršne isprave, predmet hipoteke prodat vansudskim putem a poverilac namiren. Pri tome, prava docnijih hipotekarnih poverilaca ostaju rezervisana, a ispis se vrši na zahtev kupca hipotekarnog dobra.

Prestanak u slučaju konfuzije i konsolidacije. Hipoteka prestaje u slučaju ako se u istom licu stekne svojstvo hipotekarnog poverioca i hipotekarnog dužnika (konfuzija), kao o i onda kada hipotekarni poverilac stekne pravo svojine na hipotekovanoj nepokretnosti (konsolidacija).

Prestanak odricanjem. Hipoteka prestaje i na osnovu jednostrane pismene izjave volje poverioca, sa potpisom overenim u sudu ili kod drugog organa ovlašćenog zakonom.

Prestanak usled amortizacije potraživanja. Hipoteka prestaje i na osnovu pravosnažne sudske odluke kojom se utvrđuje amortizacija potraživanja, pod uslovima: 1) da je proteklo dvadeset godina od dospelosti obezbeđenog potraživanja (stare hipoteke), 2) da upisani hipotekarni poverilac, njegovi naslednici, niti prijemnici (cesionari) potraživanja, ne postoje ili se ne mogu pronaći, 3) da za sve to vreme upisani hipotekarni poverilac, ili drugo ovlašćeno lice, nisu zahtevali, niti primili bilo kakvu isplatu u vezi s tim potraživanjem.

U svim gorenavedenim slučajevima hipoteka prestaje ispisom koji može zahtevati ovlašćeno lice.

ZASNIVANjE NOVE HIPOTEKE

U slučaju kad je potraživanje obezbeđeno hipotekom prestalo, a ispis hipoteke nije izvršen, vlasnik hipotekovane nepokretnosti može u roku od 3 godine od dana kada je potraživanje prestalo da prenese hipoteku na novog poverioca do iznosa potraživanja obezbeđenog neispisanom hipotekom (tzv. svojinska hipoteka).

Odricanje vlasnika od ovog prava ne proizvodi pravno dejstvo, osim ako se vlasnik ugovorom obaveže prema trećem licu, a naročito prema hipotekarnom poveriocu sa docnijim redom prvenstva, da će u njegovu korist zahtevati ispis određene hipoteke i uz uslov da se u registar nepokretnosti upiše zabeležba takve obaveze kod te hipoteke. U takvom slučaju hipotekarni poverioci sa docnijim redom prvenstva hipoteka ne mogu da se protive upisu novog hipotekarnog poverioca na upražnjeno mesto neispisane hipoteke i zadržavaju mesto na kome se njihove hipoteke nalaze.

Vlasnik predmeta hipoteke, uz zahtev za ispis, može da zahteva zabeležbu prvenstvenog reda za upis nove hipoteke: 1) do iznosa potraživanja obezbeđenog starom (ranijom) hipotekom, 2) na mestu koje je imala stara (ranija) hipoteka i to 3) u roku od tri godine od dana kada je zabeležba bila dozvoljena. U slučaju prenosa prava na predmetu hipoteke, zabeležba zadržavanja prava prvenstvenog reda proizvodi pravno dejstvo u korist novog nosioca prava.

Na zahtev vlasnika može se izvršiti predbeležba nove hipoteke na mestu već upisane hipoteke, sa istim prvenstvenim redom i do iznosa potraživanja obezbeđenog već upisanom hipotekom. U tom slučaju upis proizvodi pravno dejstvo ako se stara hipoteka ispiše u roku od godinu dana od dana kada je data dozvola za upis nove hipoteke. Ispis stare hipoteke vrši se na zahtev vlasnika ili poverioca u čiju korist je upisana nova hipoteka, a ako to ne bude učinjeno u roku od godinu dana, ispis nove hipoteke vrši se po samom zakonu.

Ako je na staroj hipoteci zasnovana nadhipoteka, nova hipoteka proizvodi pravno dejstvo ako: se izbriše i nadhipoteka; ili ako nadhipotekarni poverilac i poverilac u čiju korist se upisuje nova hipoteka daju pristanak da se nadhipoteka prenese na novu hipoteku.

Ako je stara hipoteka zasnovana na više nepokretnosti (simultana hipoteka), nova hipoteka proizvodi pravno dejstvo ako se stara hipoteka ispiše iz svih registara nepokretnosti u kojima je upisana.

Gorenavedena pravila shodno se primenjuju kad nova hipoteka treba da stupi na mesto dveju ili više hipoteka koje u prvenstvenom redu dolaze jedna iza druge.

VI. CENTRALNA EVIDENCIJA HIPOTEKA
(čl. 57-62)

Centralna evidencija hipoteka, u čiju elektronsku bazu podataka se unose hipoteke upisane u nadležni javni registar nepokretnosti, osnovana je radi omogućavanja brze i centralizovane informacije o hipotekama bez obzira na deo teritorije Republike, što bitno unapređuje pravnu sigurnost.

Centralnu evidenciju hipoteka vodi Republički geodetski zavod - katastar nepokretnosti koji ima obavezu da se stara o zakonitom, sistematičnom i ažurnom vođenju Centralne evidencije hipoteka, da propiše obrazac obaveštenja koje je nadležni registar dužan bez odlaganja dostaviti katastru nepokretnosti i preduzima druge mere. Katastar nepokretnosti, po službenoj dužnosti, obavlja: unos hipoteka upisanih u nadležni registar nepokretnosti, unos drugih podataka o hipotekama upisanim u nadležni registar nepokretnosti, unos svake promene ili brisanje podataka.

Za unos podataka u Centralnu evidenciju hipoteka plaća se naknada prilikom podnošenja zahteva, u visini koju utvrdi katastar nepokretnosti, uz saglasnost Vlade.

Centralna evidencija hipoteka dostupna je svim licima, bez ograničenja, radi pretraživanja ili prikupljanja informacija, u svakom trenutku u okviru radnog vremena katastra nepokretnosti ili, putem Interneta, i van radnog vremena, bez naknade.

VII. PRELAZNI PRAVNI REŽIM
(čl. 63-65)

Zakon o hipoteci stupio je na snagu 4. januara 2006. godine, a primenjuje se od 25. februara 2006. godine.

Danom početka primene Zakona o hipoteci prestaju da važe odredbe o zalozi, tj čl. 63. do 69. Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa. Ovim zakonom ne dira se u odredbe o ugovornim i zakonskim založnim pravima na vazduhoplovu i brodu (čl. 148-171. Zakona o obligacionim odnosima i osnovama svojinskopravnih odnosa u vazdušnom saobraćaju i čl. 237-274. Zakona o pomorskoj i unutrašnjoj plovidbi).

Zakon o hipoteci nema povratno dejstvo. Zakon se ne primenjuje na hipoteke nastale pre dana njegovog stupanja na snagu, osim ako se stranke izričito ne sporazumeju o tome, a nadležni registri, u roku od tri meseca od dana stupanja na snagu, moraju katastru nepokretnosti dostaviti sve podatke o već upisanim hipotekama. Katastar mora sve te podatke uneti u Centralnu evidenciju hipoteka u roku od četiri meseca od dana dostavljanja.